8月8日，宸园139开放样板间参观，验资2000万元，总价4000万元起。去年9月底，中建智地以43.145亿元摘得北京市朝阳区太阳宫0627地块，经过超300轮举牌后，这片土地终于从纸面成本变成实体样板。该项目面临高成本压力，市场吹风价为14万元—15万元/平方米，几乎没有退路。
紧接着，8月4日成交的朝阳区广渠路地块，总价84亿元，楼面价约8.14万元/平方米；7月28日成交的朝阳区酒仙桥地块，总价46.8亿元，楼面价8.11万元/平方米。此外，朝阳区将台乡驼房营地块也将于9月开拍，起拍价超过75亿元。
今年以来，松榆里、南磨房、广渠路、甜水园、酒仙桥、驼房营、丽泽等储备地块集中入市，预计未来两三年千万元级豪宅潜在供应规模达万套。新房豪宅迎来阶段性供应放量窗口，但内城土地资源不可复制，叠加过往新房豪宅持续供货偏少，即便短期供应放量，市场仍存在结构性供需缺口，具备稀缺属性的优质产品依旧供不应求。
朝阳区东四环附近分布着棕榈泉、星河湾、泛海国际等多个老牌标杆豪宅，尽管交付时间普遍超过15年，但依然是北京豪宅圈的实力选手，二手房价格维持在8万元—10万元/平方米。同时，宸园139所在的太阳宫板块也集合了诸如太阳公元、红玺台、玖合府等“10万+”级别老盘和次新盘。
丁亮所在的平台今年3月悄然推出了类似“楼盘主理人”的制度，不再按从前的物理距离分区，而是从客户找房、产品需求角度重新划定片区。高净值客户置业逻辑已全面改变，选房不再锁定单一区域，可能会跨朝阳公园、望京、奥森、国贸等多板块，甚至是全城做横向比对。他解释说，这种制度将客户可能关注的多个楼盘串联，给出完整置业路径；打破板块物理边界，看房轨迹跨区，主理人跨区跟进；提供楼盘背后的资产逻辑与客群画像，而非仅报几室几厅。
如今选择二手项目的客户更关注当下的确定性，如园林成熟度、圈层纯粹性、现房即住、议价空间、地段稀缺性等。过去地段几乎是最重要的决定因素，现在自住诉求为主，居住体验也成为关键的决策因素。客户的决策维度明显增加，除价格外，还考量居住舒适度、未来流通性、圈层构成、持有成本、交付确定性等多重因素，决策周期相应拉长。
北京顶豪产品的评判维度正从单纯的地段稀缺性向“地段+产品力”综合标准演进。独立入户、中西厨分离、主卧套房化、家政空间独立等渐成标配；全屋智能、健康科技系统、高端会所及物业服务构成差异化竞争的重要支撑。
预计未来两三年千万元级豪宅潜在供应规模达万套，尤其是朝阳区，迎来自2003年棕榈泉开盘、2005年星河湾开盘以来从未有过的供给密度。多盘同期入市有助于提升北京东三四环板块市场关注度，形成区域置业热点。各项目在产品设计、服务配置等方面仍存差异化空间，客群分流效应或相对可控。产品力突出、资源独占性较强的项目仍有望实现较好去化，而同质化程度较高、缺乏差异化支撑的项目，去化节奏或面临一定考验。
从成交结构观察，根据数据，2026年1—7月，北京新建商品住宅500万元以下、1500万元以上的占比分别为43.4%（2025年为39.6%）、7.7%（2025年为8.6%），首置及首改仍是市场基本盘。同一时期，北京单套价格超过2000万元的豪宅成交843套，网签总额263.85亿元，创近三年同期新高。
从需求端来看，豪宅具备坚实购买力支撑，高端需求韧性持续显现。数据层面，北京1500万元以上住宅成交占比保持稳定，今年以来高端市场表现显著优于大盘，新房高端项目活跃度更高。在整体市场成交连续收缩的环境下，高端住宅成交占比持续抬升，并且呈现总价越高、价格波动越小的特征。高净值人群置换改善意愿与支付能力同步提升，一方面大量二手豪宅建成年代较早，硬件、社区品质难以匹配当前居住需求，置换需求持续释放；另一方面产业转型期机会增多，进一步增强高净值群体改善置业的实力。客户置业偏好清晰，重点青睐内城四合院、稀缺低密大宅以及临近科创板块的产业平层。
下半年北京豪宅市场迎来新房供应集中释放周期，但不会陷入同质化竞争带来的价格下行。充足的高净值置换需求托底市场行情，市场分化将进一步加剧：稀缺地段、产品力突出的新房豪宅行情稳健。相比上海、深圳动辄总价过亿元、每平方米单价“10万+”甚至几十万元的项目，北京豪宅的成交活跃度和单价叙事一直更克制，也更“内向”。这一分化是供给结构与产品逻辑等因素共同作用的结果。
近几年北京东西城基本没有新房供应，三环内优质宅地零星释放，高端供应主要集中于海淀、朝阳等外围核心板块，且多为单点供地，成片开发效应相对有限。相比之下，上海通过城市更新在徐汇滨江、黄浦外滩、苏河湾等板块批量释放优质地块，供应规模与连续性好于北京；深圳虽居住用地总量收缩，但南山、后海等核心片区产业密度极高，土地稀缺，顶豪供应与产业财富效应形成较强联动。
7月以来，北京土拍升温明显，开发商拿地意愿显著提升，现场频频出现超百轮竞价，溢价率持续走高。在此背景下，项目定价、推盘、产品配置等每一步都不再是单纯的营销动作。当前市场环境下或需更多参照周边新房及二手住房价格体系。推盘节奏方面，分批次推售、控制单次供给量，有助于维持市场稀缺预期，为蓄客留出充足时间。在供应较为集中的阶段，适度拉长销售周期、提升服务体验，可能更有利于价值兑现。同质化竞争是当下豪宅市场值得关注的趋势，在层高、得房率、外立面材质、园林设计等基础之上，打造差异化卖点如智能化系统的深度整合、会所服务的圈层运营以及生态健康技术的创新应用等，或将成为形成差异化优势的重要方向。
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